博鳌现场丨会谈：住宅天花板已到 但产业地产没有天花板

7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会步入主论坛日。在下午《探讨与创意：新的增长点与多元化的多重乐章》主题的多方会晤环节，全国房地产商不会联盟主席顾云昌，泰禾集团副总裁全忠，圣象集团总裁助理、全国大客户中心总经理韩海峰，曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏集团继续执行总裁李战洪，保利商业时光里事业部总经理蔡元达和首创经中副总经理徐卓各自环绕“房地产天花板否早已到来”这一话题公开发表了自己的看法。会晤一开始，顾云昌和全忠再行对今年的房地产销售情况作出了预测。

顾云昌首先预测今年房地产的销售面积同比去年大约是负增长。他回应，因为上半年销售面积是1.8%，下半年的态势，从政策来说，整个房地产市场还在上行，这个情况下，负增长的概率较为大。而全忠则从企业的角度展开预测，把这个数值范围不断扩大到正负5%之间。他分析到：“从各个企业来看，下半年都是冲任务和指标，不会有各种各样的动作和来确保已完成全年的目标。

我实在这个动力和政策因素和市场因素有对冲”。对于“自2016年、2017年国内房地产销售倒数两年刷新成交价新纪录，今年的走低否意味著行业早已到了天花板”这一问题。顾云昌回应，天花板的问题必须分别看来。现在房地产市场的构成是多元的，一个是增量市场，一个是存量的市场。

住宅市场的研发，新房目前超过的完工面积是18亿平方米，这样的量在目前的阶段，10年和20年后将很难维持，“我指出不是到了天花板，也早已相似了天花板”。但他进而补足回应，增量部分到了天花板不相等房地产到了天花板，因为房地产除了住宅地产以外，还有非住宅地产的部分，还包括产业地产，一二三产涉及的文旅、康养地产，它们才是刚跟上，还有相当大的量可以做到，此外，还有存量的部分，目前存量交易房不是很活跃，出租市场尚待更进一步的强化。

全忠也回应，一般谈论房地产的时候，配置文件是住宅地产。如果问住宅地产否到了天花板，也要看跟谁说道，因为有所不同的企业是不一样的，“比如说我和姚明都在3.2米的房间，我指出离天花板还早于，他实在早已到了天花板”。全忠指出，从住宅地产的角度来说，显然因为政策的原因、企业自身的原因，奇特有碰到天花板的感觉，各家企业开始上升发展的速度，但这只不过也是由多种因素包含的，还包括前些年跑得太快、杠杆用得过于多，客观来说，阶段性地抓起天花板是有可能的，但对于综合地产的发展来讲天花板还没到。

李战洪也反对“通过地产为载体发展的企业，必定会遇上天花板”这一观点。但他回应，如果企业是其他产业为主体，例如文化、文旅、身体健康、医养、康养、教育、科教、文教等等为主题发展的话，而且是以地产为载体的话，就没天花板，因为市场的容量相当大，“房地产是14万亿元，大教育是9万亿元，大文旅是5.6万亿元，大身体健康是5.4万亿元，9万亿+14万亿，天花板在哪里。如果发展文旅的话就是5.6万亿+14万亿，身体健康是5.4万亿+14万亿元，如果都做到的就是39万亿元，因此是没天花板的，城市化亲率75%之前房地产是没天花板，关键是如何做到”。蔡元达更加表示同意阶段性天花板的逻辑，但他同时分析指出，从今年上半年保利半年度的报表数据来看，今年住宅地产市场的方向性和成长性还是较为务实的。

目前保利发展坚决“一主两翼”的战略发展，一主就是原本住宅地产的发展，而两翼是租客服务和金融，这两块业务收入的占比，从目前的情况来看是9:1，蔡元达指出这10%的比例就早已很有空间了，“天花板的逻辑跟谋求多元快速增长的逻辑上，只不过是一个共融共向的良性循环”。首创经中副总经理徐卓实在行业的天花板显然有到来的迹象。

因为目前中国的人均住宅的面积早已超过40.8平方米，跟发达国家的英国和法国基本持平了，“我们指出市场需求端的增长速度不会大大上升，比如今年上半年，全国房地产销售额是70698亿元，增长速度是5.6%，就上升了0.5%。我指出天花板显然将要到了”。而作为房地产下游的材料行业，韩海峰则很有信心地指出天花板还并未到，“我们最近三年每年收益的快速增长，TO B的快速增长是在50%以上，部分超过了80%，今年的快速增长也是十分不俗。

我们的感觉是什么，虽然房地产市场受到一定的诱导，但全装修的比例在提升。且从未来的市场来说，十年前翻新的房子，二次翻新的时候，B端的业务最后不会返回C的业务层面，我们对这个市场维持十分强劲的信心。随着时间的移往，大量的一次翻新的房屋不会二次翻新，因此我们对市场是十分有信心的”。

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