降房价先降地价 10万元北京房子6万土地成本

（原标题：税务专家：房价70%是土地成本和税费 房企毛利也就10%）付广军：叛房价先降地价 10万元北京房子6万土地成本中国社科院8日就《房地产蓝皮书》举办发布会，国家税务总局税科所研究员付广军在会上回应，叛房价首先叛地价。10万块钱北京的房子，6万块钱的土地成本，这只是土地出让金的收益，还不还包括房地产开发的税收，还不还包括交易环节的契税，也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%，10万块钱就花钱1万块钱。

但是由于房地产开发企业力土地，就是因为预期在下跌，买早于了就亏了。详文如下：付广军：非常感谢给我这次讲话机会。

我听得了各位专家讲话很不受灵感，我讲一下我对房地产情况的观点。第一，我赞成大多数专家的意见，房地产一定是要很强的区域性特点。我们谈中国的房地产首先要认清区域性特征，一线城市、二线城市、三四线城市是不一样的，因为房地产这个产品既然是有地，所谓不动产，不动产就是山东的房子搬到将近北京来，因为房地产是和地融合在一起的，认同有很强的区域性。所以展开房地产分析的时候一定要分确切。

去年房地产下跌主要是一线城市、部分二线城市，还包括安徽、合肥和南京，由于他们房价过慢下跌，导致中国的房地产价格快速增长迅速。实质上大多数三四线城市房价没上涨多少。

付广军：我去年做到调查，县城房子10年前是3200，10年以后是3800，基本上没上涨。再行看一看土地成本，一线城市的土地成本，北京土地成本占到房价的60%，而四线城市的土地成本只占25%。也就是说房价下跌主要是地价下跌，我明确提出一个观点，叛房价首先叛地价。

10万块钱北京的房子，6万块钱的土地成本，这只是土地出让金的收益，还不还包括房地产开发的税收，还不还包括交易环节的契税，也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%，10万块钱就花钱1万块钱。但是由于房地产开发企业力土地，就是因为预期在下跌，买早于了就亏了。

付广军：一线城市为什么房价低，从市场需求的角度谈，我们要大力发展中小城市，但是为什么大家不往中小城市流动，而都到大城市呢？省会城市都往北上广浅流动，三四线城市都往二线城市流动，因为就业机会多，到小城镇没就业机会。也就是说公共产品和公共服务的水平有差距，所以人口都往大城市集中于。如果不转变这种机制，大城市的人口流动还是不会快速增长的，减少以后市场需求还是要往下跌的。所以有人说道中国房子的自有化率十分低，超过87%甚至90%，但是自有化率在北京的京漂，房子在老家，没在北京，大量的新城镇人口要买房。

有的专家说道要培育出租市场，租赁的人是谁？最少有两套才能租赁，又得希望投资性出售。所以这些政策看得有道理，但确实分析一起还是有问题的。如果不希望投资怎么租赁？而且大家想到北京的房价，出租一套房子一千万的房子在市区，租金一年才十一二万，回报率只有1%，还不如利息。

所以租房市场怎么培育，看上去是很动人的，但实质上不切实际不不切实际还有一点厘清。付广军：再行谈一个问题，未来北京、上海、广东、深圳上海的房价问题，北京的房价需要平稳寄居，现在要做雄安新区，分流北京非大城功能，还包括国企、研究机构要搬雄安，当然雄安的房地产政策没确认，有可能是租房。

但是租房最少有一些人流动到那了，增加人口是诱导北京房价的主要因素。都说的各位都跑到雄安去了，我想要北京的房价认同不会平稳，因为市场需求没那么多了。

现在很差预测，整个宏观政策不确认，这是关于房子的问题。付广军：另外谈一下税率问题。我给大家多谈一下，因为我是税务总局研究所的研究员。

税务问题我们告诉，中国的房地产有关税大约分三类，一种是房地产企业的税收，也就是房地产行业的税收，是房地产开发环节的税收，也就是它的纳税主体是企业，房地产行业的税收，以企业为纳税主体。二是房地产产品的税收，房地产不管是地产还是房产还是不动产，它是作为商品和这个商品有关的税收，还包括研发环节，生产环节、交易环节、持有人环节，以商品为载体的税收。三是财产税，也就是房地产税，持有人环节的财产税。付广军：今天主要谈这个，因为大家议论较为多的就是财产税的问题。

现在全国人大为什么又要实施卡在什么地方了？我们思维一下，国外都有房地产税，中国为什么不实施房地产税，中国现在是有房地产税的，是对有经营性质的，比如商业用房有房地产税，只是对居民住房没房地产税。也就是说我们在保留环节对持有者没交税，租赁者也是有税，租金的12%。

但现在的房地产税是什么问题？中国的房地产和国外的房地产有区别，房子是辟在地上的，刚才谈的一个是中国土地供应，还有房子是辟在地上的建筑物，是分离出来的。我们原本房产证有两个，一个是房屋所有权证，还有国有土地用于权证，现在叫不动产证。什么区别？付广军：中国买房子相等于分两部分，我卖地上建筑物，这个土地出租了70年的使用权。这有什么区别？不动产分为两块，地上建筑物是有用于年限的，但是才是房产证上是永久产权，但哪个房子能用于70年？土地可以永久用于，但是土地是有容许的，是70年。

如果缴房产税还是地产税，还是房地产税。现在是房地产税。房产随着用于年限就越多，保险费没了，而且房屋使用权是有年限，届满还出租不出租。

这样导致我们减房产税和土地出让金是什么概念。在法律上应当展开思维，到现在还没构成共识，房地产税在法律上怎么谈，因为国外买房就是卖地是一起的，中国是租地买房，这就是法律的问题。房地产税、房产税、地产税，地产税和土地出让金是什么关系？使用权和所有权，用于前是出租，是出租人归还是接续人交，主体是谁？这些东西都要思维，但是我也说道很差怎么做。

期望都说的各位再行展开研究，出有出有主意。我们的房地产未来走势，国有土地的制度如何改革，都面对着展开制度化的思维。我就说道这些多，不对地方请求大家批评指正。谢谢。

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