激进夺地策略失误 保利地产吐出上海地王

【地产中国网原创报导】所谓：拿错地，贫三年；进错城，毁坏一生。房企拿地王时风光无限，但退地事件也时有发生。回忆起一个月前，5月18日上午，浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11显住宅地块拍卖会，大咖房企全数在场，最后，保利以54.5亿元突出重围，又一地王问世。近日，却爆出保利上海周浦地王退地的消息。

这是为何？经过层层拼杀，把那么多敌手都PK丢弃了，居然还要弃地？保利这是玩游戏的哪讨？再行补足一下背景资料，周浦地处浦东新区，东接国际旅游度假区，西相接闵行区浦江镇，坐落世博国际商务区。行政区域面积43.2平方公里，常住人口15.8万，周浦自古以来就有浦东十八镇，周浦第一镇的众说纷纭，其兴旺的经济成就了小上海的美誉，所以地价喜也就不怪异了。保利好不容易拿了上海周浦地王，如果知道如传说中的那样，其弃地原因是不是今年拿地多了，害怕消化不良，所以弃地?记者查询了保利地产公告，自2015年以来，保利在北京、上海、广州等一线城市总计拿地13宗，其余均产于在杭州、成都、合肥、佛山等二三线城市，全国总计拿地80余宗。

业内人士回应，的确不存在保利惧怕消化不良从而退地的有可能。今年来土地市场热火朝天，竞拍价格节节高升，但地王退地事件也层出不穷，特别是在是一些央企、国企，财大气粗、任性拿地，而房企退地的原因也更为多样，如无法在规定时间内缴清款项、不受社会因素影响无法长时间动工以及不受政策影响等。保利此番拍电影得地块附有更为苛刻的条件，谦和面积15%与保障房面积比例为15%，保障房这15%的资金短时间内无法交还，实际地块可售面积楼板价大约为5.5万一平米，15%的谦和面积70年无法出售、5%的面积作为保障房使用权接管给政府、无法有三层以下的联排和别墅产品；谦和的住宅面积无法境内出让，无法正式成立独立国家的商业公司，无法做到商业，无法办小产证。不光如此，目前该地块周围发展更为领先，缺少设施设施，短期内无法夹住房价下跌，保利面对交还成本难题，所以面临如此一块价值洼地，要作何权衡，的确必须考量。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进分析指出，从保利本身的拿地动作和融资模式看，其拿地王在情理之中。从融资层面看，今年1-2月份在公司债发售方面实质上不存在一个低成本、低规模的融资，这对于保利地产来说拿地方面的压力就会过于大；另外，从企业竞争的看作，企业要地业绩，拿地是基本的动作。保利即便弃地，也是经过权衡利弊之后的结果，也并非相等坠入无尽深渊，万劫不复。

贤迈进回应，在一定程度上，退地的压力没想象的那么大。弃地从策略看作，是一种止损的作法。当然企业要测算先前房价否有充足的空间可以承托此类地价成本，这个是要做到准确计算出来的。

否则拿地背后的财务压力相当大，项目销售也不会十分被动。弃地大自然是有风险的，第一涉及土地出让部门先前对于此类拿地现象不会较为反感，因为减少了先前土地二次转让的成本。弃地不能解释房企此次的拿地策略不颇成熟期，过分保守。

保利为购地投放的时间、金钱等交易费用将变成击沉成本，还必须缴纳债权人费用，所以无论如何，弃地会给保利带给损失，但退地并不是一无是处，及时止损何尝不是进账。

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