半年报|幸运的佳兆业

在佳兆业中期业绩会上，集团主席兼任继续执行董事郭英成趁此机会两次提及了佳兆业的运气，他说道：“只不过我们是运气好一点”、“我想要我们感叹运气不俗”。而在业绩不会的最尾声，他又说：“我们作为一个深圳企业，实在很荣幸。”让郭英成如此有感而发的原因里，有粤港澳大湾区的创建，有深圳先行示范区的创建，以及因为出生于斯精于斯，而能乘借东风构建大幅指标向好的佳兆业的业绩。

“一基石，两雄翼”对付降温市场2019年上半年的市场，比2018年同期又降温了许多——2018年上半年全国商品房销售面积同比快速增长3.3%、商品房销售额同比快速增长13.2%。而今年上半年，全国商品房销售面积75.8亿平方米，同比上升1.8%；全国商品房销售额7.07万亿元，同比仅有快速增长5.6%。市场的热烈，传导到开发商的成绩单里，上半年里，虽然大部分上市房企仍然维持着销售额的同比快速增长，但增幅数字比起去年，则是大范围地上升，只有少数沦为了值得注意。而在这少数值得注意里，佳兆业是个意料中的不存在。

今年上半年，佳兆业构建合约销售346.9亿元，同比快速增长37.0%；构建合约销售面积大约为196.1万平方米，同比快速增长38.5%。这两个指标的增幅，比去年同期分别提升了24.3个百分点和36.6个百分点。

在行业中，实属少见。增幅背后，珠三角带给的务实贡献承托，功不能斩。

仍然以来，珠三角都是佳兆业的布局重镇，今年上半年，佳兆业在珠三角构建了201.2亿元销售金额，同比快速增长43.3%，占有集团上半年销售金额总数的58.0%，占到比比去年同期再行提升2.5个百分点，更进一步不断扩大了集体核心大区的影响力。而中部和环渤海两个地区，今年上半年里则沦为佳兆业的两个雄翼，为佳兆业业绩拔高增幅锦上添花——中部区域的合约销售金额同比快速增长了123.8%，超过48.6亿元；而环渤海区域堪称大幅提高167.6%，构建了52.0亿元合约销售金额。

两个地区通一起业绩贡献突破100亿元，占到集团期内总业绩额的29.0%。“一基石，两雄翼”的业绩用料下，佳兆业的运势来源早已好比于珠三角，而是从珠三角抵达，蔓延至了更好大区，进账更加多硕果源。

下半年里，佳兆业预计将有1200亿元的货值入市，按照前7月50%的业绩目标完成度来看，下半年里，佳兆业只必须将近50%的去化率就可以已完成全年875亿元的规模目标。厚积原有改为储备持续获释拉高利润佳兆业今年上半年的合约销售中，有几个展现出引人注目的重点项目——如深圳盐田佳兆业城市广场、深圳平湖佳兆业广场深圳佳兆业未来城、深圳坂田佳兆业城市，有意思的是，这几个项目皆为原有改为转化成而来。仍然以来，佳兆业就有“原有改为之王”的美誉，集团耕耘原有改为领域也有数20年之久——1999年，佳兆业正式成立那年，佳兆业实时启动深圳桂芳园项目的旧改为。2001年，桂芳园项目散户，这个项目，沦为佳兆业原有改为业务的开山之作，并奠下了佳兆业在原有改为江湖的地位。

而后，深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场、深圳盐田城市广场等十多个原有改为项目陆续面世，改建对象还包括旧城、旧村、原有工业区、烂尾楼改建等，并开始将业务从深圳扩展至珠三角，顺利研发了广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华等异地原有改为项目。原有改为项目首先能为佳兆业带给相当可观的土地出让货值——去年底至今年上半年，佳兆业先后顺利转化成了广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，总计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。下半年里，深圳福田东山项目、深圳南门岙项目和深圳百灵达项目还将为集团获取可售土储面积近50万平方米，可售货值人民币332亿截至到2019年年中，佳兆业总计享有近3200万平方米占地面积的旧改为储备（并未划入土储）。

公司计划每年从旧改为项目中转化成80-100万平方米的土地供应研发，预计未来1-2年，集团将有9旧改为项目计划供地，货值大约1140亿元；未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值大约4200亿元；将来来看，集团将有大约占地面积2200万平方米的旧改为项目相继转入供地阶段，可带给将近两万亿的货值。其次，原有改为项目大多占有城市核心地段，佳兆业还能通过二级研发、改建，将项目转化成为可销售货值。

如本段开篇所提到的四个项目，上半年里总计贡献集团整体销售额的将近33%。其中盐田城市广场作为深圳盐田区仅次于的旧改为项目，归属于集团的粮仓型项目；深圳佳兆业未来城坐落大运中心及大学城，频夺销冠；深圳平湖佳兆业广场销售的住宅及公寓产品也展现出出色。

而在集团下半年的可售货值里，原有改为项目可售货值的占比超过了31%。原有改为项目为佳兆业带给的另一个关键，就是低利润。据佳兆业方面透漏，目前集团土储内原有改为项目账面值大约为原有归流储货值的11%，而原有归流储成本仅约人民币3000元/平方米，占到合约销售均价（2019年上半年合约销售均价=人民币17686元/平方米）仅约17%。

归功于原有改为模式低成本高回报的利润夹住，上半年里，佳兆业构建毛利67.1亿元，同比快速增长42%；净利润超过27.8亿元，同比快速增长24%；本公司持有人不应占到溢利28.4亿元，同比大上涨67%；本公司持有人不应占到核心净利润同比快速增长55%超过27.5亿元。利润提高下，佳兆业的现金流与运营风险也获得了有效地优化，中报表明，上半年佳兆业的净负债率上升45个百分点，公司速动比亲率维持在1.3倍的较好水平，现金及银行存款账面值较去年底快速增长31%至300亿元，几乎覆盖面积1年内届满债务且有结余。今年6月，国务院常务会议明确提出要“减缓改建城镇老旧小区”、“特大金融对原有改为的反对”，标志着城市更新的万亿级市场相反房地产企业加快打开，对于“原有改为之王”佳兆业而言，也标志着集团将步入新一轮高质量快速增长的窗口期。获益深圳受到影响庆贺发展新窗口佳兆业不仅有幸运地大区、幸运地业务板块，还有幸运地城市——总结佳兆业20年来的发展历史，“深圳”仍然是它绕行不出的幸运地圆心，它在这里正式成立，在这里耕耘，并从这里逐步南北更加多机遇的远方。

l在佳兆业今年上半年的合约销售里，深圳单城占比就超过了30%；而在集团185亿元物业销售收入中，深圳贡献了48%；l在佳兆业3200万平方米的旧改为储备中，大湾区内共计128旧改为项目，其中深圳就占到了88个；l在佳兆业截至到2019年年中享有的将近2600万平方米、逾5000亿元可售货值的土地储备中，大湾区占到比超过55%，而大湾区中，深圳部分的土地储备又超过了325万平方米，货值大约1600亿元。在“精耕深圳”上，佳兆业却是做了淋漓尽致。

随着粤港澳大湾区发展的加快，再加8月18日，中共中央、国务院公布《关于反对深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，明确提出了在经济、文化、社会、生态等方面全面反对深圳的发展和探寻，深圳的发展以及大湾区的发展步入了新的历史机遇。这对佳兆业来说，也标志着极大受到影响背后的极大发展机遇。

市场人士认为，随着深圳建设先行样板城市，佳兆业长年扎根深圳的优势将更进一步突显，步入属于自己的“黄金时代“。在地产和城市更新主业之外，佳兆业前瞻布局的大身体健康、大文旅、大消费产业加快前进，与主业的协同格局可行性显出，以航运、文体等成熟期产业为抓手，在深圳建设社会主义先行示范区中充分发挥先锋、引导起到。

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