住房租赁资产证券化政策落地 租购并举迈出关键步伐

新华社北京4月26日电题：住房出租资产证券化政策落地 出租并购荐迈进关键步伐证监会和住建部近日牵头公布前进住房出租资产证券化的政策，引起市场高度注目。该政策具体了积极开展住房出租资产证券化的基本条件、优先和重点反对领域，完备了住房出租资产证券化的工作程序，明确提出强化住房出租资产证券化的监督管理。

业界指出，这是首个资本市场反对出租并购荐的政策，利用资产证券化为企业获取创意融资渠道和投资解散路径，对于创建多主体供给、多渠道确保、出租并购荐的住房制度具备最重要意义。政策具体了优先反对大中型城市、雄安新区等国家政策重点反对区域和利用集体建设用地建设出租住房试点城市的住房出租项目积极开展资产证券化。与此同时，重点反对住房出租企业发售以其持有人不动产物业为底层资产的权益类资产证券化产品，大力推展多类型具备债权性质的资产证券化产品，试点发售房地产投资信托基金（REITs）。

“政策受到影响让出租住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。”戴德梁行高级董事胡峰回应，一方面，政策造就下住房出租市场的发展为资产证券化获取了大量可选择的基础资产；另一方面，资产证券化的融资模式可以协助公寓运营企业较慢回笼资金，用作投放下一阶段房源建设，为企业谋求融资与解散途径。

他指出，资产证券化可以协助住房出租企业建构“投资、运营、解散渠道”的商业模式闭环，为企业增大投资出租住房获取了信心和动力，也不利于提升资产运营管理能力。今后公募REITs发售时住房出租，个人投资者可以不必交易实物资产，通过投资住房出租REITs就可以享用到物业电子货币收益。

实质上，租房市场的供给侧改革近年来仍然都在向两翼发展。住房出租资产证券化政策落地将更佳助推租房市场的发展，增进房地产市场长年身体健康发展。

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇说道：“前进住房出租资产证券化是发展住房出租市场的最重要内容。”何亮宇讲解，去年下半年至今，住房出租证券化产品获批速度减缓，既还包括轻资产的运营企业如魔方公寓或链家自如，也还包括保利、碧桂园这种转入出租住房运营领域的开发商，有所不同主体在出租住房证券化的有所不同市场渠道皆有了实践经验，产品获批获得了监管部门大力支持及市场强烈反响。此外，通过发售REITs，可以充分利用社会资金，增进资本转入出租市场，多渠道减少住房出租房源供应。专家建议，各地政府在土地供应方式上应逐步探寻改变，减少出租住房的运营成本，提升投资回报率。

同时，财政、税务等部门不应统一协商，针对证券化产品考虑到有针对性的税收优惠措施。

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