深交所就泰禾集团年报发函19问 涉及年度销售金额、完成情况等问题

8日晚间，深圳证券交易公司管理部向泰禾集团收到年报面谈函。据公告表明，深交所就泰禾集团年报中透露的经营活动现金流、实际销售目标已完成情况、投资性房地产科目、对外投资、关联交易等总计19个问题，并拒绝在5月15日之前对此。

在面谈函中，深交所就2017年12月，黄其森曾对外声称2018年销售额目标是再行翻一番至2000亿元，同时大幅度减少资产负债率事项，拒绝泰禾集团解释，2018年度实际销售额及叛负债率的实际进展情况，否超过销售额目标，以及对差异原因展开分析。以下为面谈函全文：1．年报表明，2018年度你公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；你公司短期借款及一年内届满的非流动负债合计金额约574.28亿元，货币资金回应的覆盖面积比例仅有为0.26，同时你公司存货周转率、流动比率、速动比亲率同比皆经常出现上升。请求你公司融合研发项目回款情况、融资能力等，解释你公司涉及资金决定，分析解释你公司债券负债的债务来源以及否不存在短期债务风险。2.2017年12月，公司董事长及实际掌控人黄其森曾对外声称2018年销售额目标是再行翻一番至2000亿元，同时大幅度减少资产负债率，请求你公司解释2018年度实际销售额及叛负债率的实际进展情况，否超过销售额目标，以及对差异原因展开分析。

3.年报表明，你公司投资性房地产期末余额为176.56亿元，较期初减少43.32%，主要由于本期追加多项投资性房地产项目，期末公允价值为49.16亿元，皆为从存货、固定资产等科目转至，请求你公司：（1）再行解释涉及项目切换原因，时点、涉及项目在切换时点的租赁状态，并获取涉及证明文件；（2）年报表明其中“泰禾大厦”项目出租率为18%，“济南东部”项目出租率为12%，“东四环金尊府”出租率为0。请求解释涉及项目出租率较低的原因，请求融合上述情况解释涉及投资性房地产切换否合乎会计准则关于“有确凿证据证明房地产用途发生变化”的两个拒绝，一是企业董事会或类似于机构应该就转变房地产用途构成月书面协议，二是房地产因用途转变而再次发生实际状态上的转变，如出租改回租赁等；（3）请求你公司年审会计师事务所对上述问题公开发表专项核查意见。4.年报表明，投资性房地产期末公允价值名列前五大项目中“石狮泰禾广场购物中心”、“泰禾中央广场”、“东海泰禾购物广场”三个项目的出租率分别为69%、79%和64%，较上期皆有有所不同程度上升，请求充分说明出租率上升原因，并就前五大项目分别解释期末评估情况，还包括评估方法的自由选择、主要评估参数挑选过程及参数情况，期末评估值的获得过程，并融合出租率情况是解释涉及资产的评估参数挑选过程否合理，涉及物业否不存在减值风险。请求你公司年审会计师事务所回应公开发表专项核查意见。

5.你公司投资性房地产科目中不存在部分并未知会产权证书的情况，金额为16亿元，请求详尽解释未办理产权证书的原因，否对涉及项目未来出让或租赁导致影响。6.你公司一季报表明，你公司投资性房地产259.88亿元，较2018年年末快速增长47%，变动原因为“新的减少的投资性房地产”。请求你公司：（1）请求详尽列表解释2019年一季度投资性房地产变动的原因及影响金额；（2）请求参考《行业信息透露提示第3号——上市公司专门从事房地产业务》第六条的拒绝，就追加投资性房地产项目补足透露主要项目的原会计核算方法、原账面价值、进账的公允价值、差额的处理方式及依据等；（3）再行解释涉及投资性房地产的转至原因、转至时点，涉及商业物业在切换时点的租赁状态，出租率，并融合上述情况解释涉及投资性房地产切换否合乎会计准则关于“有确凿证据证明房地产用途发生变化”的两个拒绝，一是企业董事会或类似于机构应该就转变房地产用途构成月书面协议，二是房地产因用途转变而再次发生实际状态上的转变，如出租改回租赁等；（4）请求你公司年审会计师就上述问题不予核查公开发表专项意见。

7.年报“关联交易”部分表明你公司不存在两项与关联方联合投资的公司，“泰禾金控（平潭）集团有限公司（以下全称“平潭金控”）”以及“嘉兴晟昱股权投资合伙企业（受限合伙）（以下全称“嘉兴晟昱”）”，两家公司经营范围分别为金融投资及股权投资，注册资本分别为25亿元及200.05亿元。目前总资产分别为25亿元及42.5亿元。

请求你公司：（1）分别解释两家公司正式成立的时点，就关联联合投资事项遵守审查会程序及信息透露义务的情况，你公司及关联方在上述两家公司中的应出资总额及目前实际出有资金额；（2）就嘉兴晟昱的出资情况，请求解释你公司及各出资方否如期出资，剩下注册资本的白鱼出资期限，如期出资否不存在根本性不确定性及涉及解决问题措施；（3）分别解释两家公司累计2018年12月31日的主要财务状况，目前否不存在对外投资项目，如有请求更进一步解释涉及项目投资进展及损益情况。8.年报“长年应收款”部分表明，长年合作款10.92亿元，你公司在恢复我部2017年年报面谈函称“涉及应收款归属于公司于2016年1月7日透露了《关于与信达地产合作开发新江湾项目的公告》中牵涉到对项目公司投资及借款事项，牵涉到新的江湾项目，目前新的江湾项目研发建设中，并已在2018年5月推盘销售，预计项目公司将用销售回款偿还债务公司获取的该笔借款。

鉴于项目未来将有充裕的销售回款，可确保公司投放资金的交还，故不不存在减值迹象。”请求更进一步解释累计2018年末以及累计目前涉及项目研发、销售以及款项重复使用情况，否与预计工程进度再次发生根本性差异，并分析涉及款项的可收回性以及坏账打算计提的充分性。9．年报表明，你公司存货的账面价值合计1,735.28亿元，占到你公司资产总额的71.37%，主要为开发成本和研发产品。

存货跌价打算期末余额为3.07亿元。存货年末余额中所含借款费用资本化金额为252.62亿元，本年利息资本化率为9.30%。请求解释：（1）你公司各项开发成本和研发产品可所求净值的明确确认过程，牵涉到的关键估算及假设，否糅合独立国家第三方的评估工作，否合乎涉及项目所在区域房地产市场及周边哈密顿项目价格变化趋势和销售情况；（2）借款利息资本化金额否精确，与借款发生额否给定，并融合同行业哈密顿你公司情况解释借款利息资本化亲率的合理性；（3）请求年审会计师核查并公开发表具体意见。

10．年报表明，你公司非流动资产处理损益为3.05亿元。请求你公司详尽解释报告期内证实该项损益的明确包含情况，还包括但不仅限于涉及非流动资产处理的协议签订、权属更改、报告期内涉及款项流向时点及金额，以及还包括明确会计学的证实过程、依据及会计学处置资产负债表，并解释账务处置与固定资产、无形资产等科目原值和保险费、摊销变动的勾稽关系，以及回应遵守的适当审查会程序和临时信息透露义务等情况。11．你公司年报中“你公司前5名供应商资料”表明，供应商一的采购额为117.79亿元，占到年度订购总额比例为55.66%。

请求你公司对该交易的情况展开详尽解释，还包括但不仅限于供应商名称、订购项目明细、订购价格水平，并将订购价格与同期市场价格展开对比，解释定价否公允。12．年报表明，你公司资产减值损失为3.74亿元，占到归属于上市你公司股东的净利润的14.64%；你公司同时透露的《关于计提资产减值打算的公告》表明，你公司本期计提存货跌价打算2.21亿元，对贴现账款计提坏账打算642.27万元，对其他应收款计提坏账打算1.47亿元。

请求你公司补足透露：（1）计提减值打算的明确对应资产、各项资产对应明确金额、减值测试过程、关键参数的挑选依据等，并解释会计学处理过程及依据。请求你公司会计师核查并发表意见；（2）所牵涉到贴现账款、其他应收款的输掉方名称、交易背景，与你公司否不存在关联关系。13．年报表明，你公司期末持有人按成本计量的供出售金融资产，牵涉到被投资单位还包括易居（中国）企业集团有限公司、北京泰禾影视文化发展有限公司、福建福州农村商业银行股份有限公司、浙江浙商产融股权投资基金合伙企业（受限合伙）等。

请求融合上述公司的经营业绩展现出等解释并未对涉及资产计提减值打算的原因和合理性。14．年报表明，你公司在并购南京吉庆房地产有限公司构成商誉1.87亿元，并未计提减值打算。请求融合上述标的的明确并购情况，解释你公司对涉及商誉展开减值测试的具体步骤和计算出来过程，还包括对资产组的确认方式及其对比出售日、以前年度商誉减值测试时所确认的资产组包含的变化，商誉账面价值明确分摊方式等，解释并未计提商誉减值打算的原因和合理性。15．年报“其他流动资产”、“可可供出售金融资产”注记表明，你公司投资了较多信托计划和投资基金基金，请求你公司补足透露：（1）涉及投资否按照《主板信息透露业务备忘录第8号—上市公司与专业投资机构合作投资》的拒绝遵守了涉及审查会、透露义务；（2）部分信托计划分类为“其他流动资产”而部分分类为“可可供出售金融资产”的原因。

请求你公司会计师核查并发表意见。16.年报“其他应收款”部分表明：（1）“往来款”21.05亿元，较上期3.54亿元大幅度减少，请求解释往来款性质、再次发生原因、再次发生时间、交易输掉方及其与你公司的关联关系，公司就往来款项所遵守的审查会程序及临时信息透露义务；（2）前五大应收款情况表明多为关联方款项，请求分别解释涉及方与上市公司的关联关系，款项再次发生原因，你公司所遵守的审查会程序及临时信息透露情况。

17.本期开建工程科目余额21.25亿元，较上期9665万元大幅度减少，年现职主要因你公司自行研发的尹山湖购物中心、深圳坪山广场等项目白鱼谦和或租赁由存货转至开建工程核算所致，请求解释将谦和或租赁项目核算在开建工程科目的合理性，涉及会计学处理过程，以及对当期损益的影响。18.年报“现金流量表格”部分表明，接到与经营活动有关的现金及缴纳与经营活动有关的现金中分别不存在“往来款”81亿元及49亿元，接到的其他与筹资活动有关的现金中“子公司少数股东款项”为135.02亿元，较上期14.7亿元大幅度减少，请求分别解释上述款项的性质，再次发生原因，对应项目公司目前研发或销售状态，并解释变动合理性。19．请求根据《深圳证券交易所行业信息透露提示第3号——上市公司专门从事房地产业务》的拒绝，透露发展战略和未来一年的经营计划，还包括但不仅限于计划减少土地储备情况、计划动工情况、计划销售情况、涉及融资决定。

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