两个男人领衔的新万科

1月31日, 万科的一纸公告将祝九胜推向前台，消息不胫而走，这位万科新任总裁一夜爆红。次日上午，万科在深圳高调举行媒体不会，在董事长郁亮的卖力“促销”和媒体的强力聚光灯下，祝九胜俨若传奇人物登场，弹房君在此仍然赘述。

弹房君更加关心的是祝九胜背后的男人——接下了总裁担子的郁亮，将如何和祝九胜一起为新的万科布局谋篇？在行业再次发生极大巨变之后，万科如何构筑领先优势？郁式万科生态系统自去年6月郁亮月接棒以来，“多元化”一词完全与万科如影随形。在其紧锣密鼓的布局之下，万科的多元化版图再一浮出水面。郁亮为万科规划的发展路径是：未来，万科所有新的业务将不会是一个生态系统，它们不会拆分上市，构成一个可观的上市公司群。

不过，生态一词，是一个显得油腻的词汇，它经常出现在BAT大佬的商业设想中，当然，也曾经常出现在贾会计学的PPT里。在互联网的世界中，生态并不少见，但想起房企生态系统而言，多数人毕竟黑人问号脸。

所谓生态系统，广义的概念是指通过有所不同生态主体之间的牵头、渗入，最后构成1+12的协同效应，这个概念在互联网圈曾多次风靡一时。以最擅长于打造出生态链的阿里为事例，阿里的生态帝国布局首先基于其有竞争力的电商优势，而后通过多种渠道统合内容资源，以并购大股东的形式，较慢创建行业地位。

现如今，阿里早就不是一家全然的电商，而是早已横跨了电商、大数据、金融、社交、物流、文娱、本地生活、身体健康、旅行等等的一个生态体系。然而，此生态非彼生态。关于万科未来的生态系统，郁亮提交的发展蓝本如下：万科多元化业务共计区分为5大体系，分别为核心业务——房地产开发和物业管理，优势业务——商业研发运营与物流，扩展业务——长租公寓和冰雪渡假，思索业务——养老和教育，潜力业务——“轨道+物业”和混合所有制改革。正如阿里一样，有了电商，阿里就有了往下伸延的有可能。

万科亦如此，有了房地产主业的流量优势之后，才可以构筑新的生态。这也是郁亮一直特别强调把房地产开发主业放到核心方位的最重要原因。

此外，通过5大体系，郁亮将给万科多元化业务圈原作了一个具体的范围，正如他此前明确提出的万科要发展“十项全能”的新标准一样，郁亮对十大业务寄予厚望。在其十大业务下，隐蔽着万科的那条生态链：当客户买了万科的房子或出租了万科的长租公寓，能享用到的服务有物业、家装、商业、产城、教育、物流、渡假，它们渗透到人们生活的方方面面，相交圈。时机与战略自由选择孰轻孰重？在生态系统的蓝图下，万科具体放开了对地产主业的销售指标，对外扬言不在乎名列，两年前该企业一跃行业第一宝座十几年。事实上，在整个房地产开发行业，销售收入名列也更加无法反应企业的现实竞争力。

企业实力名列，以后必须注目销售收入、营业收入、资金流动性、利润率等多重指标。对于当用意了头羊的万科而言，重组了股权结构，调整了董事长和总裁人选，辟出了多元滑行道，似乎雄心不减当年。郁亮曾回应，依赖选育和统合资源，万科未来期望在城市设施服务商的每个创意领域，都能沦为第一第二。

而这一决意在万科的物流、商业板块中最为引人注目。“普洛斯和万科加在一起，差不多世界第一。”万科继续执行副总裁兼首席运营官张旭称之为，目前普洛斯和万科在全球早已享有多达500个现代物流园区，面积约6000万平方米，服务多达800家客户。

此外，随着万科商业自律运营的购物中心，以及大大并购及轻资产输入项目的大大减少，万科商业旗下管理的购物中心数量目前已次于万达，直扑万达的商业大哥地位。不过，在万科大大押注存量市场之时，亦有专家学者对于存量时代的来临回应出有顾虑。日前，任志强在公开场合放言，中国转入存量市场，还有很长时间，新房市场需求依然极大。

他劝戒到场的企业家：“别担心要转型，该转行，这个阶段还早于”，而他的辨别逻辑是依据一手房和二手房的销售对比。任志强回应，“今年有将近17亿的销售面积，其中3亿多是现房，只剩都是期房。

而二手房的销售总量在北京这样的城市是1：3，二手房交易是3，一手房交易是1。但是全国平均值下来，现在一手房的总量小于二手房。存量是什么？400亿平方米的住宅，转入存量的概念就是每年有5%的保险费，一年必须20亿左右的改建量，比现在的16.9亿还多，所以还差的近，没转入到存量。

”除此之外，一度扬言要去地产简化的万达转眼间又要成立地产研发集团，而同为房企TOP3的碧桂园、恒大也率领着一众植物种在房地产开发市场凶狠进军。同期，作为最敢于创新的万科，却自由选择了急剧小跑、加快转型的道路。

回应，亿翰智库上市房企研究中心张化东回应，并不尊重任志强所说的存量时代未来临观点，“房企无法等到存量时代几乎来临时再行布局，那样就晚了。但是目前从比例上来看，万科转型的节奏和力度比较较为合理，它冲刺的业务和万科自身也有相关联，未来可以通过其他业务造就地产业务发展。

”未来已来，行业早已车站在新时代的起点，政策与市场都在变化中，融资能力与土地提供能力依然至关重要。此外，多元化产业的统合能力也将考验新的万科，郁亮和祝九胜任务艰巨。

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