郁亮：未来十年万科最重要的业务仍是住宅

3月30日，万科发布了2014年年度业绩，报告表明，2014年万科构建销售金额2151.3亿元，销售面积1806.4平方米，同比分别快速增长21.2%和25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提高至2.82%，并构建销售回款2090亿元。由于承销迟缓于销售，2014年万科构建营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略高于，同比分别快速增长8.1%和4.2%。此外，获益于大力销售和慎重投资，2014年万科经营性净现金流高约417.2亿元，年底持有人的货币资金下降至627.2亿元。

清净负债率上升至5.4%，为2006年以来最低水平。2014年是万科正式成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科具体了以三好住宅和城市设施服务商作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，发售项目跟投制度和事业合伙人股权计划，为经营转型获取制度反对。未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。

但为了保持良好的快速增长，并为之后的第二个十年发展期奠下基础，万科必须忠诚转型，在这个十年内基本已完成新的业务的探寻和布局，确认新的商业模式。万科总裁郁亮回应。2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%，比起2013年，万科的承销清净利率也上升0.60个百分点，为11.41%。

万科董事会秘书谭华杰回应，利润率变化的原因主要还包括地价占到房价的比例持续提升，以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转至当期承销。为推展战略转型，公司过去一年增大了各类创意业务的尝试，谭华杰认为，这些尝试减少了投放，虽然短期内无法反映在收益率上，但长年来看，将为公司发展获取更大空间。

不意图高价拿地2014年，万科总计新的减少41个项目，按权益计算出来的占地面积大约206万平方米，对应的规划建筑面积大约591万平方米。截至2014年底，万科规划中项目权益建筑面积合计大约3,801万平方米，此外还参予了7个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，按万科权益计算出来的规划建筑面积大约295万平方米。

和2013年比起，2014年万科的拿地规模有所增加。谭华杰回应，之所以如此，是因为土地市场好的机会并不多。过去一年各地房价广泛消息传递，但地价还在下降。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个主要城市，2014年下半年，住宅（不含住宅）土地供应、成交价面积同比分别上升了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均值土地出让底价比起上年同期快速增长71.9%。

转入白银时代，房价单边下跌的时代完结，市场波动增大，土地拿的多不一定是财富。谭华杰回应，以万科目前的项目资源，不足以反对未来两到三年的发展市场需求，公司几乎可以根据自身研发市场需求有助于合理补足项目资源，没适当意图以高价拿地。清净负债率超过5.4% 为近十年来低于2014年，万科构建经营性现金流净额417.2亿元，年底货币资金下降至627.2亿元，较年初大幅度快速增长41.36%，相比之下多达短期借款和一年内届满的有息负债228.3亿元。清净负债率（有息负债乘以货币资金，除以净资产）仅有为5.4%，为2006年以来最低水平。

从债务结构来看， 2014年，境外负债占到万科有息负债的比例超过19.65%。随着年内B并转H的顺利，万科构建了和国际资本市场更为全面、必要的接入，未来境外融资优势未来将会获得更为充份的反映。目前公司的资金状况正处于多年来最佳水平，谭华杰回应，这一方面为未来展开项目发展和新的业务创意获取了有力反对，另一方面也使公司有能力更佳的期望股东。

根据同日发布的收益派息预案，2014年万科白鱼每10股分送人民币5.0元（含税）现金股息。以2014年末总股份数计算出来，万科白鱼发放的现金股利将超过大约55.19亿元，占到2014年万科拆分净利润的比例为35.05%，较去年提升5.18个百分点。

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