半年报点评|合景泰富：收入大幅减少 投资物业支撑集团净利

论产品，合景泰富在业内的口碑颇高，但论企业的发展，这些年它仍然都让人不懂——券商将它看作利润优质股，同行实在它投资保守，媒体实在它高调得没了声音，甚至猜测是不是早已丧失了战斗力。从今年的半年报来看，合景泰富这半年里与大部分房企回头的路子，显然有所不同，投资物业是它存活的关键。半年报公布后，机构与投资者对于合景的当前指标与未来预期并不买账，股价一路下降。

一线项目大幅度增加 城市线布局上升今年前6个月，合景泰富合计构建预售额324.17亿元（同比快速增长82%），构建预售建筑面积189.7万平米，平均值销售价格大约为每平方米人民币17089元。去年同期的几个数字分别为，178.1亿元（ 同比下跌21.7%），105.89万平米和16819元/平米从同比来看，合景泰富今年上半年关于销售情况的几个数字，皆春风得意。2017年，合景泰富给自己以定的目标是280亿元，最后已完成了380亿元合约预售，其中权益预售额为287亿元，权益超过了75.5%今年，合景给自己以定了650亿元的目标，目前合约预售恰好已完成了年度目标的50%，上半年构建权益销售金额256亿元，权益金额占了79%。

比起去年末，今年上半年，合景泰富的权益占到比提高了3.5个百分点，但比去年同期时候的82.09%，还是稍微上升了3个百分点。不过，在房企奇爱人抱团“拼成多多”的时代里，合景泰富近80%的权益金额，早已却是一股清流，且合景高层具体回应，未来还是偏向于100%持有人项目。按区域区分来看，上半年合景泰富在售的50个项目中，长三角区域，大湾区的预售额占到比分别为49%、28%。

明确城市来看，广州贡献了20%的预售额，杭州、苏州分别贡献了28%、12%的预售额，另外还有天津贡献了7%。报告期内，合景泰富共计发售还包括台州临海天峻、苏州董浜香悦四季、丽水拔香园、无钖惠山天宸原著、苏州并未名园影月台等合计11个全新项目，其中苏州、丽水、无锡、台州是2017年新的入城市。而2017年上半年时，合景泰富的权益销售额中，有45%来自于北上广，另外55%来自杭州、成都、南宁、佛山等二线和强劲三线城市。可以显现出，比起去年同期，今年合景泰富在购项目的城市线能级，更进一步沉降。

对于下半年的推盘计划，合景泰富在回应，下半年将不会减缓全新项目的建设速度，及时向市场发售适销产品，还包括杭州天誉、台州 临海天峻玺悦、南通紫御四季、惠州合景东峻悦山郡和江门叠翠峰等大约20个全新项目都将于下半年面世。对已完成全年人民币650亿的销售目标十分有信心。营收大幅度增加 投资物业贬值与出售子公司承托归母净利2018年上半年收益情况上半年，合景泰富构建收益大约人民币34.64亿元，其中物业研发，物业投资，酒店营运及物业管理的收益分别大约人民币28.53亿元，人民币1.35亿元，人民币2.23亿元及人民币2.53亿元。

由于物业研发由去年同期的73.34亿元增加至今年的28.53亿元，因此报告期内合景泰富的营收同比增加了55.91％。2017年上半年收益情况合景泰富对与物业研发收益同比大减半61.1%的说明为：主要由于已交付给总建筑面积由2017年上半年44.9762万平米增加至2018年同期25.6419万平米。收益增加亦由于已证实平均值销售价格由2017年同期每平方米 人民币16303元上升至每平方米人民币11129元。

此乃由于城市间的交付给物业人组与 2017年同期相比有所变化，特别是在2017年上半年报告期内交付给了 较高比例的平均值销售价格较高的写字楼。总结来说就是因为：1、交付给面积增加、2、交付给物业所在城市线上升，平均值售价增加；3、去年上半年买了写字楼所以基数低。上述几个影响收益的原因，大自然也影响到了合景的毛利水平。

报告期内，合景泰富的毛利大约人民币10.77亿元，较2017年同期大幅度增加61.9％。毛利率31.1％，比去年上升了4.9个百分点，但在行业里还是正处于中上水平。

此外，报告期内，合景泰富构建归属于上市公司股东的净利润21.71亿元，同比减39.49%，构建核心利润19.61亿元，同比快速增长36.2%。归母净利方面的下跌，一方面来自于其投资物业公允价值的大幅度下降——投资物业公允价值变动收益11.86亿元，同比快速增长1733%。其中来自上海环球都会广场、星辉广场2期和合景中心2期等可出租商业物业应占的公允值收益就占到了11.01亿元。

另一方面，上半年里，合景泰富以30.46亿元出售一家全资子公司，获得收益11.67亿元，造成其他收益及收益净额约16.74亿元，同比大幅提高769.1%，变薄了归母净利。而投资物业收益净额的下降，以及酒店营收的稳步增长，也让合景泰富更加下定决心要大力前进投资性物业发展提供不利租金与估值，到2020年公司计划竣工总计17个写字楼、16个酒店、11个商场、11个长出租公寓，总面积相似270万方。另外，在上半年里，合景泰富还以上海、杭州、南京、深圳、广州、佛山等 一二线城市为试点，使用重、轻资产结合的方式，大力发展长租公寓业务——针对有所不同的细分市场，发售誉舍、昕舍内、陆舍三大长出租公寓品牌，分别衣 委于高端商务人士、白领阶层及职场新人，并获取专门的自定义服务。

预计年内合景将有多达20个长出租公寓项目开业，今年也将沦为合景泰富长租公寓业务的发展元年。利息支出同比快速增长352.89% 资产负债率首次突破80%累计报告期末，集团构建预售回款现金流向213.95亿，期末现金及银行结余的账面金额大约人民币415.71亿元（还包括受限制现金36.55亿元），较2017年同期减少2.7％，有息借款计有648.95亿元，一年内偿还债务的债务比例将近15%。交付给物业的增加，一方面影响了合景泰富的营收，但另一方面也让其成本大幅度上升。

2018上半年里，合景泰富的销售成本大约为23.86亿元，比去年同期增加了52.6%。销售和营销支出也同比增加了8.1%，至2.08亿元。

成本管控中，虽然销售费用增加了，但财务费用（融资成本）开支显著激增。其中利息支出为21.03亿元，在资本化处置（14.61亿元）后，开支为6.42亿元，同比快速增长了5亿元，或352.89%。截至上半年，合景泰富的资产负债率为80.71%，也是近几年里首次突破80%。半年报公布后股价直线下降上半年里，合景泰富通过招拍挂、缴收购在惠州、北京、柳州等城市提供15幅地块，地块投资力度比去年同期有所减缓。

追加项目建筑面积292万平米，是当期销售面积的154%，楼面均价仅有5500元/平米，占到销售均价的32%，有效地确保公司未来项目毛利水平。截至2018年6月末，合景泰富享有的的权益土地建筑面积总计大约1526万平米，产于在内地及香港31个城市，而土地成本也由去年同期的4023元/平米降到2078元/平米。

也许是对合景泰富上半年成绩的不失望及未来发展的信心严重不足，在8月27日晚间发布半年报后，合景泰富第二天的股价就由27日收盘的9.39港元/股跌到至28日收盘的8.92港元/股，29日收盘和30日收盘又分别跌到至8.79港元/股、8.48元/股，几日以来的跌幅已近9.69%。交银国际、瑞信也在这几日内宣告上调其目标价。但值得一提的是，今年上半年。

合景泰富在行政支出，由去年同期的4.52亿减至5.46亿，合景回应，是用来聘请人才的。这一企业的野心，指不定将在未来渐渐显出。

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