易居研究院:2015年翘尾明显 2016年高位运行

一、12月份成交量创近6年月度新纪录地产中国网讯2015年12月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交价面积为2474万平方米，环比快速增长14.0%，同比快速增长11.8%。2015年第四季度，市场交易呈现出了逐月上升的格局。

同时，仔细观察2010年以来的月度数据，12月份的市场交易已刷新最低水平。2015年还包括降准降息、住房层面的各类严格政策等，都较好地性刺激了中国楼市的衰退。购房者从容情绪大大弱化，入市积极性提升，这都造就了市场交易的活跃。

特别是在是部分城市房价下跌态势较为显著，反过来也性刺激了市场交易的之后活跃。图1 30个典型城市新建商品住宅成交价面积及同比增幅12月份，30个城市中，有25个城市的成交量经常出现了环比快速增长态势，其他5个城市则有所下降。

同时，30个城市中，有18个城市的成交量经常出现了同比快速增长态势，而其他12个城市则有所下降。图2 30个典型城市新建商品住宅成交价面积环比增幅名列图3 30个典型城市新建商品住宅成交价面积同比增幅名列对照近6年12月份的成交价数据，可以显现出，比起2010年至2014年5年间的同期水平，2015年12月份30个城市新建商品住宅成交价面积分别快速增长了31.0%、158.4%、32.1%、41.6%和11.8%。

如此对比，今年12月份市场成交价是将近6年同期最差的水平。图4 近6年30个典型城市12月份新建商品住宅成交价面积1-12月份，30个典型城市年初总计新建商品住宅成交价面积同比增幅为23.4%。在2015年1月该增幅曲线开始走进负增长区间。

不受2月份市场成交价比较下滑的影响，该同比增幅曲线经常出现波动，但3-9月份之后经常出现下降。第四季度各月份的增长速度上升，和2014年基期值下降的态势有关。

图5 30个典型城市年初总计新建商品住宅成交价面积同比增幅对近6年楼市数据展开统计资料。从数据上看，2015年30个典型城市成交价面积为21779万平方米，同比增幅为23.4%。

仔细观察2010年至2015年6年的楼市成交价状况，可以显现出，2012年市场开始衰退，成交价面积同比增幅超过28.9%。2013年成交量同比增幅超过20.1%。2014年市场面对降温，但呈现再行抑后扬的态势。

2015年在各类政策的驱动下，市场交易持续活跃，合乎市场预期，为去库存战略的实行获取了较好的动力。图6 30个典型城市年度新建商品住宅成交价面积及同比增幅二、城市分类中，一线城市的同比增幅仅次于1、三类城市同比增幅再行不断扩大后收窄12月份，一二三线30个典型城市成交价同比增幅曲线的走势并不完全一致。其中，一线城市的同比增幅由11月的4.2%不断扩大至5.3%，二线城市由11月的22.3%收窄至18.4%，三线城市则由11月的11.4%收窄至-3.1%。而仔细观察一年来的同比增幅走势，总体上呈现出了再行不断扩大后收窄的态势。

图7 一二三线30个典型城市新建商品住宅成交价面积同比增幅2、一线成交价领先于2013年的水平12月份，4个一线城市新建商品住宅成交价面积为521万平方米，环比快速增长39.5%，同比快速增长5.3%。今年3月份开始，一线城市房企的推盘力度开始增大，购房者的入市节奏也开始减缓，市场成交量经常出现下降合乎预期。7-8月份成交量基本上归属于中上水平，环比经常出现小幅波动是长时间现象。9-12月份交易之后渐趋活跃。

明确城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为55.2%、36.7%、40.0%和21.1%，同比增幅分别为-17.0%、37.7%、7.3%和-6.4%。图8 一线城市新建商品住宅成交价面积及同比增幅图9 4个一线城市新建商品住宅成交价面积从年度数据看，2015年全年4个一线城市新建商品住宅成交价面积为4141万平方米，同比快速增长32.3%。从近几年的数据看，一线城市在2013年的成交价状况较好，但到了2014年则经常出现较为显著的降温。

这体现了一线城市的成交价波动幅度较显著。2015年一线城市呈现出了较好的衰退态势，多达了2013年的水平。明确城市看，2015年北上广浅四个一线城市成交价面积同比增幅分别超过16.3%、41.0%、24.5%和64.6%。

深圳的同比增幅是仅次于的。图10 一线城市年度新建商品住宅成交价面积及同比增幅3、二线城市有较显著的同比快速增长12月份，15个二线城市新建商品住宅成交价面积为1585万平方米，环比快速增长7.8%，同比快速增长18.4%。今年3-6月份，二线城市成交量经常出现较为显著的声浪，这和此类城市大力吸取各类严格政策有相当大的关系。

到了7月份则不受季节因素影响，成交量经常出现小幅调整。8-12月份则持续上升。目前二线城市市场成交价创历史新纪录。

15个二线城市中，有10个经常出现了环比下降的态势。其中增幅仅次于的3个城市分别为杭州、长沙和南京，增幅分别为68.9%、24.7%和12.2%。而石家庄、长春和贵阳的跌幅比较大，跌幅分别为12.5%、7.0%和2.4%。

图11 二线典型城市新建商品住宅成交价面积及同比增幅从年度数据看，2015年15个二线城市的成交价面积为14134万平方米，同比增幅为23.6%。仔细观察近几年的同比增幅，2012年和2013年比较较高，分别超过28.6%和26.5%的水平。而到了2014年，不受市场降温的影响，经常出现了显著的回升。

但这样一个跌幅显著大于一线城市，这和二线城市首度放开出租汽车政策有相当大的关联。2015年市场交易之后活跃，并相比之下多达了此前正处于高位的2013年。

图12 二线典型城市年度新建商品住宅成交价面积及同比增幅4、三线城市成交价同比快速增长显著12月份，11个三线城市新建商品住宅成交价面积为368万平方米，环比快速增长13.2%，同比增加3.1%。三线城市3-5月份无论环比还是同比都经常出现了下降，三季度的交易总体趋于平稳。10月份有更佳的展现出。到了11月份则有所下降。

到了12月份则有一个显著的下降。11个3线城市成交价面积皆有环比快速增长。

当然，增幅仅次于的3个城市分别为湛江、泉州和唐山，增幅分别为40.0%、34.1%和33.8%。图13 三线典型城市新建商品住宅成交价面积及同比增幅从年度数据看，2015年11个三线城市新建商品住宅成交价面积为3503万平方米，同比快速增长13.4%。

仔细观察年度数据，三线城市和一二线城市的走势大致相同，在2012年和2013年的同比增幅较小，但在2014年则经常出现较小的降温。2015年则有之后加剧的态势，但略低于2013年的交易规模。图14 三线典型城市年度新建商品住宅成交价面积及同比增幅三、东中西部城市中，东部成交价同比增幅仅次于1、三类城市同比增幅再行不断扩大后收窄12月份，东中西部典型城市同比增幅曲线走势并不完全一致。

其中，东部城市的同比增幅由11月份的19.3%收窄至13.3%，中部城市由11月份的21.7%收窄至19.8%，而西部城市由11月份的1.3%收窄至-6.7%。而仔细观察一年来的同比增幅走势，总体上呈现出了再行不断扩大后收窄的态势。图15 东中西部30个典型城市新建商品住宅成交价面积同比增幅2、东部成交价同比增幅显著12月份，20个东部城市新建商品住宅成交价面积为1627万平方米，环比快速增长18.6%，同比快速增长13.3%。

东部城市在3-6月份经常出现显著声浪，这和部分大城市较为强大的夹住有相当大关系。到了7-8月份则有所下降，归属于长时间波动。

9-12月份则之后上升。图16 东部典型城市新建商品住宅成交价面积及同比增幅从年度数据看，2015年20个东部城市新建商品住宅成交价面积为13715万平方米，同比快速增长28.5%。

从历年数据看，在2012年经常出现较为显著的转好，到了2013年市场成交价之后下降，这和此类城市看涨情绪较轻是有关联的。到了2014年经常出现较为大的市场降温。到了2015年则有一个显著的加剧，这和一些大城市交易持续活跃的态势有关系。

图17 东部典型城市年度新建商品住宅成交价面积及同比增幅3、中部成交价经常出现显著的同比于是以快速增长12月份，5个中部城市新建商品住宅成交价面积为550万平方米，环比快速增长7.6%，同比快速增长19.8%。总体上看，1-2月份市场成交价虽然经常出现下降，但3-6月份和东部城市一样，也经常出现了较为显著的声浪。到了7月份有所暴跌。

到了8-10月份则有所声浪。10月份中部成交价已自创历史新纪录。11月份比较有所下降，但仍然正处于高位。

12月份则之后下降。图18 中部典型城市新建商品住宅成交价面积及同比增幅从年度数据看，2015年5个中部城市新建商品住宅成交价面积为5105万平方米，同比快速增长23.7%。

从历年数据看，在2012年经常出现较为显著的转好，到了2013年市场成交价之后下降，这和此类城市看涨情绪较轻是有关联的。到了2014年则经常出现微小的回升。但相对来说，此类中部城市在出租汽车限贷政策放开后，市场入市情绪较悲观。到了2015年则有一个较为显著的下降，相比之下多达了2013年和2014年的水平。

图19 中部典型城市年度新建商品住宅成交价面积及同比增幅4、西部成交价有所同比于是以快速增长12月份，5个西部城市新建商品住宅成交价面积为297万平方米，环比快速增长3.5%，同比增加6.7%。三季度西部城市交易总体趋于平稳。而到了第四季度则有所上升。当然，同比之所以经常出现负增长，和2014年第四季度末西部成交价较好的态势是有关系的。

图20 西部典型城市新建商品住宅成交价面积及同比增幅从年度数据看，2015年5个西部城市新建商品住宅成交价面积为2959万平方米，同比快速增长3.8%。从历年数据看，在2012年经常出现较为显著的转好，到了2013年市场成交价之后下降，到了2014年则经常出现微小的回升。

此类西部城市在出租汽车限贷政策放开后，市场入市情绪恶化。到了2015年则有小幅的快速增长，同时和2013年基本持平。图21 西部典型城市年度新建商品住宅成交价面积及同比增幅四、30个城市中，东莞年度成交价同比增幅仅次于对30个城市年度数据展开分析。结果显示，2015年30个城市成交价面积同比增幅名列中，东莞同比增幅仅次于，为70.0%。

东莞成交价热度大，和周边城市深圳房价较慢下跌的影响有关。部分在深圳出租汽车的购房者，不会大力在东莞展开购房。

同比跌幅仅次于的是唐山，为31.8%。适当图表如下。

图22 30个典型城市2015年新建商品住宅成交价面积同比增幅排序五、2016年中国楼市高位运营2015年中国楼市的衰退态势有一点认同。一方面，这解释各类政策的性刺激是大力且富有成效的，2016年政府和房企实行去库存战略将不具备更佳的基础。另一方面，在房价走进暴跌地下通道、步入下跌地下通道的过程中，2015年入市的购房者较好地解决了住房问题、瞄准了购房成本，同时在2016年还需要取得房产电子货币的不利机会。

到了2016年，还包括房贷在内的各类政策将之后严格，这使得市场交易总体上需要维持活跃的态势。当然，鉴于2015年特别是在是第四季度市场交易比预期的要活跃，部分市场需求或提早获释，所以对于2016年市场来说，大幅领先于2015年的可能性是并不大的，预计2016年成交价面积同比增幅总体上是基本稳定或小减。从结构上看，一线城市或有所下降，而二三线城市则有所下降。

总体来看，这样一个增幅下的交易规模是归属于高位运营的态势，市场依旧悲观。注记：30个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、青岛、南京、苏州、杭州、福州、长春、武汉、长沙、南昌、成都、兰州、贵阳、南宁、唐山、淮安、扬州、常州、莆田、泉州、惠州、东莞、湛江、九江、北海。

其中一线城市4个、二线城市15个、三线城市11个。东部城市20个、中部城市5个、西部城市5个。

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