李嘉诚跑了，退地潮来了

【地产中国网原创报导】冰火两重天。被誉为超人的李嘉诚买楼所求，卷着巨资跑完了。

而国内一线城市土地市场却冷得发烫，诸如华润联合体用多达240亿的价钱夺下北京、上海三宗地块，首创56亿夺下北京中关村地块，五谷丰登50亿夺下北京丰台地块。隔三差五，城头转换地王旗。

另一现象则是弃地，一个与地王级别截然不同的待遇。诸如，财大气粗、残暴举牌万科的宝能地产竟然撤回了安徽芜湖三宗土地，损失了1.3亿元保证金;再行如，黑马房企福建正荣撤回了苏州木渎古镇一宗地块。还有身陷弃地传闻不能自拔的企业，如新的鸥鹏集团，在换帅李战洪后遨游西南市场，会师成都，高价夺下四宗地块，至今仍无动静，惹上退地传闻;再行如鲁能高调杀进成都将近一年，槐树店地王项目基坑作业刚开始即遭遇复工，疑点重重，惹得一地鸡毛。

不差钱拿地王的企业很多，但退地的也少有少数。有谁能预料到，昨日他们在土拍电影现场挥斥方豪迈、风光无限，如今却沦落案板鱼肉。是什么造成如此大的鲜明？楼市调整？战略犯规？价格过低？资金链紧绷？在地产中国网显然，主要有以下几点原因。

一是战略调整，这个可以看作是应付楼市调整的主动不道德，也是对此前错误战略的纠偏。以宝能地产为事例，这3幅地块总价仅有为6.6亿，这笔钱对于在资本市场以致于十亿、百亿的宝能系而言，也许并不是难事。算上撤回的三宗地块，宝能在芜湖有六个项目。

但当地市场销售过于下滑，去化过于较慢。而且芜湖人口外流相当严重，目前的消费无法符合现在以及未来将要开业的商业综合体体量市场需求。

如果盲目投资，将来损失不会相比之下多达现在，及时止损，似乎是明智之举。一位为房企获取前期顾问策划的业内人士告诉他地产中国网，现在多数企业正处于战略盘整周期，在江浙、珠三角认识的绝大多数研发企业客户，扩产西站的心愿和动力都较强。

以华夏幸福基业为事例，上半年扩展了上海、四川等地，目前的业务版图早已覆盖面积了全国25个区域，但是武邑模式否需要顺利拷贝，还是一个谜。而华夏幸福或许也意识到了这一点，据传已在做到战略调整，减慢外溢步伐，将焦点放到自己熟知的京津冀地区。不过易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，部分房企此时弃地，还无法解读为战略膨胀，有可能也是一种策略的调整。

通过将部分此前过分轻敌思路下拿的地块展开较慢的挤兑，进而回笼资金，增加未来战略扩展上的制约因素。二是楼市调整之祸，尤其是重灾区三四线城市。

纵观上述退地的几个地区，多坐落于三四线城市。这些地区，土地价格居高不下，销售价格持续下滑，溢价的空间十分小。

更为重要的是，库存低企、销售下滑给企业的资金带给了问题，这减少了研发、售带过程中的诸多风险。而与去年对比，弃地潮亦有从三四线城市向二线城市蔓延到的趋势。三是保守拿地、价格过低。

只不过这条几乎可以与第二条拆分，但为什么单列出有说道呢。因为纵观此前退地的大多数，都颇受地王之祸，保守高价拿地，而遭遇无力研发之疼。以新鸥鹏集团为事例，三圣乡板块目前的均价在每平方米8000元左右，新鸥鹏四宗地的楼面地价平均值下来为每平方米5187元，这个价格十分考验新的欧鹏的研发能力。

而为地王飞蛾扑火的案例比比皆是，远洋地产颇受地王去化三年之累官，中冶置业超负荷夺下地王，不得不分尸出售，中华企业强劲拿地王浅被套牢，等等。感叹出也地王，大败也地王！四是资金链。这里面，宝能地产是个值得注意。和资金可观的龙头房企比起，不惜代价的保守扩展，沦为中小房企逆袭土地市场的最重要方式。

然而，在楼市调整周期，逆袭的结果有可能摔倒的更惨。以福建正荣为事例，2013年3月至2014年2月，短短11个月之间，正荣斥资185.27亿元狂揽11宗地块，而2014年上半年其销售额仅有为87.5亿元，盲目拿地、保守扩展遭遇楼市深度调整，问题渐渐暴露无遗。

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