稳定楼价亟待突破“供地瓶颈”

（原标题：平稳楼价 亟需突破供地瓶颈）4月6日，住建部和国土资源部牵头发文，拒绝2017年6月底前，各大城市要编成宅地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滑动计划，并向社会发布；按照五类（明显减少、减少、持平、必要增加、增加以后停止）调控目标，督导供地计划编制和实行；商品住房库存周期在6-12个月之间的，要减少供地；6个月以下的，不仅要明显减少供地，还要减缓供地节奏。同时，房价下跌压力大的城市，创建项目行政审核快速通道，对推迟上市，捂盘惜售的要严处。这是2月以来，新一轮楼市调控升级后，第一次实施的针对全国楼市调控的统率性文件。

文件开宗明义，再度特别强调房子是用来寄居的，不是用来油炸的，此次秉持住房定位的着力点放到供给外侧。近期，40多个城市高效率地启动调控，调控力度、政策工具落子皆超强以往，且无一例外，调控并未瓦解市场需求末端诱导的框架。事实是，去年10月以来楼市再次火热，根源就在供应严重不足，20个热点城市2016年以来库存周期仍然在6-10个月，有的甚至仅有2个月。

近年来，管理层最重视的调控措施就是减少土地供应。但种种迹象表明，热点城市土地供应在增加。2016年，热点城市房价上涨，但宅地供应却显著增加，厦门、上海、广州和北京实际供地同比分别增加50%、48%、42%、31%。事实上，2013年以来，一线城市年度宅地供应计划完成率多数在50%左右。

2013-2016年，北京住宅供地分别为1357公顷、900公顷、1002公顷和219公顷，上升趋势显著。2012-2016年，北京商品住宅供地计划完成率平均值为55.7%。除2013年外，北京没一年已完成宅地供应计划，2016年完成率仅有为12.1%。2月以来，即便政策并未放开，但北京楼市全面转好，二手房价上涨。

根据中房协的中国房价行情系统，3月北京二手房均价为63716元，比去年3月房价（43048元）下跌了48%，西城区学位房价格甚至刷了近一倍。同时，尽管去年10月启动调控以来，通过预售管控，热点城市新房量价获得掌控，但市场需求开始改向二手房市场。

2017年2月，70城二手住房价格下跌0.4%，一线城市二手房价涨幅倒数三个月不断扩大，北京、厦门等城市领涨全国，指数环比涨幅皆在1个百分点以上。二手房价格上涨，一个最重要的原因就在于，近年来供地倒数上升，造成楼市转好时，市场需求一窝蜂地涌进二手房市场。

由于二手房市场供应集中，从上海证券交易所到出售周期较长，市场需求集中于获释，更容易激化供需紧绷和房价下跌趋势。3月公布的北京十三五规划表明，2017-2020年，北京存量建设用地年均要增加30平方公里，这毫无疑问推升了未来供需紧绷预期、房价下跌预期。4月7日，北京公布《2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》。

《计划》明确提出，北京今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷、集体建设用地1000公顷，以确保150万套住房建设市场需求。也就是说，未来五年北京年均住宅用地（不含自住房、保障房用地）计划供应量为1200公顷，这相等于2014年的实际供地水平（1195公顷），比年初透露的计划快速增长了1倍。若该计划能足额已完成，北京2017年宅地供应规模较2015年和2016年的实际供地规模，将不会有大幅度提高。

现行经济金融环境下，大规模减少供地，也许才是入手房价的唯一手段。细数近年来房价平稳的城市，莫不是可供地量大的城市，如重庆、成都和广州。近日，因楼市10多年保持稳定，重庆屡次被赞誉。

事实上，突破供地瓶颈是重庆楼市仅次于稳定器。2011-2015年，重庆人均供地面积（16.12平方米）在10大城市中排第一，超过南京、杭州和天津平均值规模的2倍、北上广浅的5倍。

重庆宅地供应之所以需要放量，大规模新的地投入和地票制为是两大引擎。事实上，广州也很类似于。尽管是一线城市，但当前广州的房价不仅高于厦门、杭州和南京，也高于省内的珠海。供地放量是广州平稳楼市的利器。

一方面，广州城市骨架大，远郊（东莞、从化、花都、南沙）供地和住宅成交价分别占到70%和60%，导致全市楼面地价比京沪浅较低70%，房价在2万元左右。另一方面，类似于地票制为，通过广佛一体化，广州也探寻出有突破建设用地容许、不断扩大供地和楼市半径的路子。目前，甚广佛间通车了5条地铁线，2016年，佛山商品房销售1947万平方米，多达广州、深圳，省内居于第一，60%为广州居民购房，房价仅有为广州一半。

此次住建部、国土资源部牵头发文，不仅拒绝各地具体中期供地计划，且以库存消化周期作为督导供地的分析指标，意图很显著，热点城市一味在市场需求末端诱导，解决不了中长期供需紧绷问题。突破瓶颈，大规模减少供地，才能彻底纾缓市场需求和减轻房价下跌预期。

此次北京供地新政中，一条突破性的政策就是具体将集体建设用地划入供地计划，数量约1000公顷，占到总计划可供地量的六分之一。此前，虽然北京从2012年开始，试点集体建设用地建设公租房，但多年来仅有唐家岭、北七家零星试点，未能不断扩大。

可见，未来大城市突破供地瓶颈或出政策重点。但是，越是热点的城市，空间拓展就越慢，追加供地的弹性就就越较低，充其量多投入几宗宅地，也许只是杯水车薪，无法突破供地瓶颈，还有可能因开发商争相抢食经常出现地王而被问责。此前，针对房价较慢下跌，杭州、南京等热点城市集中于转让土地，甚至重复使用投入几宗，但无法防止地王或高地价。近日，北京大兴转让的几宗地，也超过地价下限。

尽管北京今年供地比2016年大幅度减少，但也仅有相等于过去几年的平均值，无法突破供地瓶颈，构建大规模供地。因此，笔者指出，北京减少供地，尤其是改向现状利用价值较低的集体建设用地，需要突破供地瓶颈。但是，关键还要强化督导，让供地计划实施，尽量避免计划有了没批，批了没可供。

同时，要探寻长年如何突破供地瓶颈，大规模供地。一方面，通过市场化手段，探寻收益分享模式，及时调整用地和区域规划，补充公共设施，将辖区集体建设用地更加多跳入市场；另一方面，通过建设用地变动挂勾、耕地占补均衡，将内地宅基地和非农建设用地复垦为耕地，释放出来建设用地指标，调减北京等大城市的耕地，并以市场化的方式均衡。

此外，要盘活城市闲置和陈旧存量土地。产业周期一般在20年左右，用地功能划界最多也是40年，根据产业变迁主动调整土地用途有必然性。目前，大城市人口导电能力强劲的服务业对经济贡献广泛多达50%，互联网、积存和共享经济更加节约空间市场需求，传统制造业、工业用地、招商用地不应向住宅功能改变。目前，京沪浅等大城市各区域都规划了很多大型招商综合体、CBD办公区、总部基地、工业园区等，但除中心区商业、办公空间利用充份外，外围存量招商空间大量空置。

并且，产业升级后工业园区陈旧闲置的更好，深圳有1000多个制造业园区，上海工业建筑少有多达10层楼的。此次住建部及国土资源部文件明确提出，希望房地产开发企业参予工业厂房改建，完备设施设施后改建成出租住房，也就是所谓的工改住（出租）。此前，国家仅有容许商改住（出租），但工改住（出租）的口子十分伯颜。现在，这个口子关上了，未来土地及空间获释的潜力相当大。

因此，要减缓前进存量陈旧闲置工商业用地（房）盘活为住宅用途，比如商改住工改住等，此次北京明确提出此类政策有一点推展和糅合。当然，政府也要实时减缓公共服务落地。

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