招商系地产重组：注入的不只是土地

前不久，招商地产透露了前7月的销售业绩，尽管同比有所快速增长，但销售情况距离公司自身的预期仍有距离，前7月仅有已完成年度目标的四成左右。招商地产如何重返一线房企？招商局集团得出了答案重组。深圳之于招商地产没深挖深圳，也许是招商地产打散的原因之一。《每日经济新闻》记者注意到，招商地产在每一次做到大背后，都有招商地产实际掌控人招商局集团内部统合的身影。

2004年，招商地产挤压港口、石化等业务资产，耕耘深圳，并在全国开始扩展房地产业务，并由此沦为万保招金中的一员。由于激进的财务风格以及项目定位注重高端等，2005、2006年，招商地产的销售面积持续以两成左右的速度上升。

但这些问题在当年并没获得充份曝露，而是被销售单价的提高掩饰了，特别是在当时深圳地区项目占到于多，2006年深圳花园城等项目的销售单价较其他楼盘有大幅度下跌，因此当年招商地产房地产业务收入仅微叛3.59%，利润竟然大上涨40.97%，利润率下跌11.49个百分点。但在宏观调控趋紧、市场行情经常出现重复时，上述问题开始曝露。2008年前后，招商地产相继经常出现胜利润项目，当年对佛山依云上城和苏州雍景湾两个项目计提存货跌价打算。到2011年，招商地产渐渐有打散的迹向，而这时招商地产管理层作出的十年规划并没减轻其领先趋势。

当时，珠三角地区的营业收入是其他地区总和的1.4倍，珠三角地区的产品以超过60%毛利率居住于首位，然而，招商地产的发展方向不是之后不断扩大深圳市场份额，反而大规模转入二三线城市。到了2013年，上述决策的后遗症开始显出。

2013　年，产品毛利率较高的珠三角地区收益结转占到总收入比例同比上升，因此整体的房地产业务毛利率有所上升，苏州、杭州、青岛、烟台等项目相继计提了存货跌价打算。2014年年报表明，当时南京紫金山一号项目尽管已完工，但预售比例仅有6成。2014年招商地产的地区收益区分表明，珠三角地区仍为招商地产贡献大约一半左右的营业收入。

在毛利率上，深圳项目的贡献比例更高。彼时，招商地产也意识到了上述问题。2013年，招商地产有限公司股东招商局蛇口打算将坐落于蛇口的三幅地块作价48.65亿元流经招商地产，然而这一方案由于引起了价格争议，最后不得不退出。

第二次耕耘深圳为了重整旗下地产板块，招商局集团一并所有地产业务全部放入上市平台。招商地产公告称之为，招商局集团正在推展招商地产与招商局蛇口的统合，招商局蛇口换股吸取拆分招商地产，然后再行申请人上市。这意味著，招商局蛇口将代替招商地产沦为招商系由地产板块的上市主体，其手中所享有的前海蛇口自贸区土地将悉数流经。

目前，招商局集团在前海享有390万平方米的土地，占到前海自贸区大约1/4。此外，招商局蛇口还在蛇口片区研发了1100万平方米的土地，大量住宅用地归属于谦和项目，用作综合园区开发。近年来，深圳住宅用地供应持续衰退，2014年仅一宗显住宅用地转入招拍挂程序，而且深圳市场是本次楼市上行以来房价唯一持续下跌的城市。

因此，上述土地流经给了市场相当大的想象空间。银河证券认为，预计招商地产的土地储备未来将会重复使用大幅度快速增长，招商地产几乎有可能通过外延式快速增长构建千亿门槛的横跨。可以预期的是，此次流经大批量深圳优质土地之后，未来几年招商地产在低毛利率的珠三角片区产品占比将大幅度提高，此次资产重组堪称给了招商地产第二次耕耘深圳的机会。

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